看完这组数据对比,未来几年如何买房心里有数了

编者按:本文来自微信公众号地产情报站(ID:dichanqbz),作者邵晓宁,36氪经授权发布。

“稳中有降”,统计局在解读6月70个大中城市房价水平时用了这个措辞。

今天站长再给大家梳理一组数据对比,大家看完就应该理解,为什么现在监管层对于房地产的调控趋势会趋紧,并对于接下来该如何买房更加有数。

前几天统计局发布了6月70城房价指数变动情况,数据显示,在计入统计的这70个城市中,二手房环比下跌的有20个,创造了2019年的新高。

有同学可能会有疑问,20个城市下跌,好像也不是很多啊。但站长和前几个月的数据对比后发现,下跌城市数量增加还是非常惊人的。

2019年3月,10个城市在下跌。

2019年4月,12个城市在下跌。

2019年5月,11个城市在下跌。

平均下来,2019年3-5月,每个月只有11个城市房价在下跌。但是到了6月,房价下跌的城市有20个,增长幅度已经接近一倍。

另外,四个一线城市中,上海和深圳6月份房价环比同时出现了下跌,上次发生这种状况还要追溯到2019年2月。

从统计局给出的这份6月70个大中城市房价数据来看,房地产市场降温明显。

再来换个角度看,贝壳的一项数据显示,在统计的25个重点城市中,有12个城市6月的二手房成交价格出现下跌,并且6月份议价空间在3%到4%左右,这就意味着买方可以砍价的程度在3%到4%左右。

最近大热的杭州和西安也出现了类似情况,杭州的议价空间高达7.26%,而西安的议价空间也从之前的1.73%提升至3.76%。

二手房价格议价空间的提升,就意味着人们对房地产市场的预期已经下调。

2019年以来,从3月4月的楼市小阳春,到5月楼市开始初现下调趋势,到了6月楼市的整体行情已经开始降温。半年以来,楼市似乎已经走过了三个季节。

我们都知道,房地产一头牵动着地方,一头牵动着银行,房地产遇冷会让部分人的利益受损,但眼下房地产“稳中有降”的情况,似乎也是各方乐见的结果,这是为什么呢?接下来的房地产市场又会如何发展呢?

每个月中,统计局都会发布一系列经济数据,除了我们关注的房价指数波动外,6月还有一组重要的数据,引起了站长的关注——上半年,全国共完成固定资产投资299100亿元,同比增长5.8%,增速比1-5月加快了0.2%。

为什么要提到这个数据?

我们知道,拉动经济增长的三驾马车分别是投资、消费、出口。而截至2018年末的数据,投资占GDP比重约为45%,对经济增长有举足轻重的作用。

继续细分,房地产和制造业分别占据了全国固定资产投资总量的20%和30%左右,是固定资产投资中绝对的主力。厘清房地产和制造业投资的情况,也就能在很大程度上理解整体经济的运行情况,也能让我们更了解房地产政策制定的趋向。

敲黑板啦!接下来才是站长今天要讲的最重点内容。

来看两个数据:

上半年制造业投资同比增长3%,增速比1-5月加快0.3%,连续两个月回升。

上半年房地产开发投资同比增长10.9%,增速比1-5月回落0.3%。

这两个数据放在一起似乎是此消彼长的关系,但需要注意的是,增速加快或回落0.3%,在这里纯属巧合,两者之间并没有固定的差值。

先简单概括一下,理论上讲,房地产投资和制造业投资之间既相互促进,又相互挤出。

首先,房地产繁荣会提高地产后周期产品的消费需求,提高企业抵押品价值,这两条途径来带动制造业投资的增长。主要原因如下:

1、房地产产业链较长,涉及面广,制造业中大多数行业存在关联。比如机械设备、金属产品、建筑材料及非金属矿物等。房地产的繁荣将带动这些制造业的持续向好。

2、房地产繁荣将会带动家具、家电、建筑装饰品这些产品的消费需求。

3、一些制造业会通过抵押贷款的方式获取资金,而房产又是最常见的抵押品,因此房地产价格上涨则意味着企业抵押物价值的上升,有助于企业获取更多的资金来加大生产。

例如,金融危机后,国内经济增速有所下滑,2009年2月,房地产投资增速同比增长1%,达到了历史最低水平。而从2008年10月开始,就实行了一系列刺激房地产增长的措施。到2016年6月,房地产投资增速回升至38.1%,并且这种火热一直延续到2011年6月。这一时期,制造业投资也结束了长达两年的低迷,从2010年2月开始逐渐回升,到2011年6月达到32.4%的高点。

不过,房地产的过热发展引发了监管层的担忧,随后在房地产行业采取了一些政策收缩,房地产投资增速也从2011年6月开始快速回落。相应的,制造业投资增速也开始回落。

说了这么多,其实大家只需要记住一个结论:2010年至2015年之间,房地产对制造业的带动作用更加明显。

另外一方面,房地产的过度繁荣,会从成本、收入、资金来源等方面拖累制造业的生产经营。主要原因如下:

1、房地产市场过热发展会导致地价上升,制造业企业的厂房租金也会上升,从而造成成本抬升,利润缩窄。

2、高房价高杠杆会遏制居民的消费意愿。

3、房地产市场过热发展会使社会上的闲置资金流入房地产行业,影响其他新兴产业的发展。

例如,2016年初至2017年末这段时间,房地产市场迎来整体上行的趋势,但是与此同时,制造业投资却出现了下行,增速由8.1%回落至4.8%。进入2018年之后,房地产投资与制造业投资越发背离的趋势更加明显。

进入2016年之后,房地产对制造业的带动作用开始减弱,挤出效应开始显现,2018年后,这种挤出效应进一步加剧。

文章写到这里,大家就应该理解,为什么现在监管层对于房地产的调控趋势会趋紧。因为房地产的过热发展,会蚕食制造业的发展,也就是我们说的脱实向虚。而上层现在所采取的种种措施就是想扭转这种趋势。

所以我们看到,今年上半年这段时间,虽然房价涨幅不大,但是地价却涨起来了,地王又开始频频出现,这是一个危险的信号。这一次,监管层采取的措施十分坚决,从全链条下手,严控房地产行业的资金来源。

我们回到文章开头,眼下房地产行业这种趋冷的状态,就是政策要达到的效果。而令人高兴的是,制造业投资增速又开始回升起来。在这个时候又不得不想起那句话“实业报国”。

最后,通过这篇文章,站长希望大家能看到一个趋势:在未来的5-10年,政策高压将长期存在,需求萎缩将长期存在,全国房地产市场未来总体不会出现大的波动,很多城市的房价,会长期持续阴跌。

所以,远离炒房,珍爱生命。